Khayla Mulya Annida
Mahasiswa Hukum Universitas Pamulang
Tanah dan bangunan merupakan bagian penting dalam kehidupan masyarakat karena tidak hanya memiliki nilai ekonomi, tetapi juga berkaitan dengan hak dan kepentingan seseorang. Dalam praktiknya, suatu rumah dapat ditempati berdasarkan hubungan sewa, izin, maupun perjanjian dengan pemilik sebelumnya. Permasalahan dapat muncul ketika rumah tersebut berpindah kepemilikan, sementara pihak yang sebelumnya menempati rumah masih merasa memiliki dasar hukum untuk tetap tinggal berdasarkan perjanjian yang telah dibuat. Kondisi tersebut menimbulkan persoalan mengenai hubungan antara hak kepemilikan dengan hak penghunian yang sebelumnya telah diberikan oleh pemilik lama.
Salah satu peristiwa tersebut terjadi di Jalan Kalisari Sayangan I, Surabaya. Titik dan keluarganya mengaku telah menempati rumah tersebut sejak zaman neneknya, yang sebelumnya menyewa tanah kepada Mikana sebagai pemilik lama. Setelah neneknya meninggal, keluarga Titik menyatakan tetap diberikan izin untuk menempati rumah tersebut dan memiliki perjanjian tertulis dengan pemilik sebelumnya. Di sisi lain, Bambang Hariyono mengaku telah membeli rumah tersebut pada tahun 2014 dan memiliki SHM atas namanya sejak tahun 2018. Perbedaan tersebut menimbulkan persoalan mengenai dasar penghunian dan akibat hukum peralihan kepemilikan, khususnya apakah perjanjian yang dibuat dengan pemilik sebelumnya masih dapat dijadikan dasar bagi Titik dan keluarganya untuk mempertahankan penghunian setelah rumah beralih kepada Bambang sebagai pemilik baru.
Permasalahan dalam kasus ini bermula ketika Bambang Hariyono sebagai pemilik baru meminta Titik dan keluarganya mengosongkan rumah di Jalan Kalisari Sayangan I, Surabaya. Bambang menyatakan telah membeli rumah tersebut pada tahun 2014 dan sertifikatnya telah dibaliknama menjadi atas namanya pada tahun 2018. Namun, rumah tersebut masih ditempati oleh Titik dan keluarganya yang mengaku telah tinggal di sana sejak zaman neneknya. Titik menyatakan bahwa keluarganya memiliki hubungan hukum dengan pemilik sebelumnya, yaitu Mikana. Pada awalnya, nenek Titik menyewa tanah tersebut, kemudian setelah meninggal, keluarga Titik mengaku memperoleh izin untuk tetap tinggal dan memiliki surat perjanjian tertulis sebagai dasar penghunian.
Kondisi tersebut menimbulkan persoalan mengenai apakah perjanjian atau izin penghunian yang diberikan oleh pemilik sebelumnya masih berlaku setelah rumah beralih kepada Bambang sebagai pemilik baru. Berdasarkan peristiwa tersebut, permasalahan yang perlu dikaji adalah kedudukan perjanjian penghunian setelah terjadinya peralihan hak kepemilikan, termasuk apakah perjanjian tersebut masih dapat memberikan hak kepada Titik dan keluarganya untuk menempati rumah. Selain itu, perlu dilihat pula bagaimana kedudukan Bambang sebagai pemegang SHM serta hubungan antara hak kepemilikannya dengan hak penghunian yang sebelumnya diberikan oleh pemilik lama.
Kasus ini menunjukkan adanya dua dasar hubungan hukum terhadap satu objek. Titik dan keluarganya mendasarkan penghunian pada perjanjian dengan pemilik sebelumnya, sedangkan Bambang mendasarkan kedudukannya pada transaksi pembelian dan SHM atas namanya. Oleh karena itu, persoalan tidak cukup dilihat dari lamanya Titik menempati rumah atau keberadaan SHM, tetapi harus dilihat dari keabsahan dan keberlakuan masing-masing dasar hukum tersebut.
Terhadap perjanjian Titik, Pasal 1320 KUHPerdata digunakan untuk menilai syarat sah perjanjian, sedangkan Pasal 1338 KUHPerdata mengatur bahwa perjanjian yang sah mengikat para pihak. Apabila hubungan tersebut merupakan sewa-menyewa, Pasal 1575 KUHPerdata menyatakan bahwa kematian penyewa atau pihak yang menyewakan tidak otomatis menghapus perjanjian, sedangkan Pasal 1576 KUHPerdata pada prinsipnya menyatakan bahwa penjualan objek sewa tidak otomatis mengakhiri perjanjian, kecuali telah diperjanjikan sebelumnya. Namun, ketentuan tersebut hanya dapat diterapkan apabila perjanjian Titik terbukti sah, masih berlaku, dan memang merupakan perjanjian sewa.
Di sisi lain, kedudukan Bambang sebagai pemilik baru dapat dikaitkan dengan Pasal 20 dan Pasal 23 UUPA mengenai Hak Milik dan pendaftarannya. Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan yuridis tanah. Sementara itu, Pasal 32 ayat (2) memberikan perlindungan terhadap pemegang sertifikat dalam kondisi tertentu, termasuk adanya itikad baik, penguasaan nyata, serta tidak adanya keberatan atau gugatan selama lima tahun. Namun, penerapannya tetap harus melihat fakta dan bukti dalam kasus tersebut.
Menurut penulis, hal terpenting adalah membedakan hak kepemilikan dengan hak penghunian. SHM dapat menjadi dasar kuat bagi Bambang sebagai pemegang hak atas tanah, tetapi tidak serta-merta menghapus hak penghunian apabila terdapat perjanjian yang sah dan masih berlaku. Sebaliknya, perjanjian penghunian tidak otomatis memberikan hak kepemilikan kepada Titik. Oleh karena itu, perlu diperiksa isi dan jangka waktu perjanjian Titik, riwayat pembelian dan balik nama Bambang, serta ada atau tidaknya klausul mengenai peralihan objek. Penyelesaian dapat ditempuh melalui mediasi terlebih dahulu, dan apabila tidak tercapai kesepakatan, melalui jalur hukum untuk menentukan kedudukan serta hak masing-masing pihak berdasarkan bukti yang ada.
Berdasarkan kasus sengketa rumah di Jalan Kalisari Sayangan I, Surabaya, dapat disimpulkan bahwa inti permasalahan bukan semata-mata mengenai siapa yang berhak atas rumah, tetapi mengenai hubungan antara hak kepemilikan Bambang dengan hak penghunian yang diklaim Titik berdasarkan perjanjian dengan pemilik sebelumnya. Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata relevan untuk menilai keabsahan dan kekuatan mengikat perjanjian, sedangkan Pasal 1575 dan Pasal 1576 KUHPerdata dapat diterapkan apabila hubungan hukum tersebut terbukti sebagai sewa-menyewa. Di sisi lain, Pasal 20 dan Pasal 23 UUPA serta Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 memberikan dasar untuk menilai kedudukan Bambang sebagai pemegang hak dan kekuatan pembuktian SHM. Namun, SHM tidak dengan sendirinya menjawab persoalan mengenai hak penghunian, sebagaimana perjanjian penghunian juga tidak dengan sendirinya memberikan hak kepemilikan kepada Titik. Oleh karena itu, penentuan kedudukan hukum para pihak harus dilakukan dengan memeriksa keabsahan dan jangka waktu perjanjian, riwayat peralihan hak, proses penerbitan SHM, itikad baik para pihak, serta bukti mengenai keberatan atau gugatan yang pernah diajukan.
