Vikram Mochamad Ravi Sharial
Mahasiswa Hukum Universitas Pamulang
Perkembangan teknologi digital telah membawa perubahan besar dalam berbagai aspek kehidupan masyarakat. Aktivitas yang sebelumnya dilakukan secara langsung kini dapat dilakukan dengan lebih mudah melalui telepon genggam. Mulai dari berbelanja, memesan makanan, menggunakan transportasi, hingga mencari tempat tinggal, semuanya dapat dilakukan melalui aplikasi atau platform digital. Salah satu perkembangan yang cukup menarik adalah munculnya layanan pencarian dan penyewaan kos secara online atau yang dapat disebut sebagai bagian dari perkembangan bisnis properti digital.
Saat ini, seseorang yang sedang mencari tempat tinggal tidak harus berkeliling dari satu kos ke kos lainnya. Calon penyewa dapat melihat foto kamar, membandingkan harga, memeriksa fasilitas, menentukan lokasi, dan bahkan melakukan pemesanan serta pembayaran melalui platform digital. Kehadiran sistem seperti ini tentu memberikan kemudahan, terutama bagi mahasiswa, pekerja, atau masyarakat yang sedang mencari tempat tinggal di daerah baru.
Namun, di balik kemudahan tersebut terdapat persoalan yang tidak dapat diabaikan. Transaksi yang dilakukan secara cepat melalui aplikasi sering kali membuat para pihak kurang memperhatikan aspek hukum dari hubungan yang sebenarnya telah mereka lakukan. Ketika seseorang menekan tombol pemesanan dan melakukan pembayaran, hubungan antara penyewa dan pemilik kos pada dasarnya tidak lagi hanya sekadar hubungan biasa, melainkan dapat menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak.
Masalah dapat muncul ketika informasi yang tersedia dalam aplikasi tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya. Misalnya, seorang calon penyewa telah melihat foto kamar yang bersih dan lengkap dengan berbagai fasilitas. Setelah melakukan pembayaran uang muka atau deposit dan datang ke lokasi, ternyata kondisi kamar berbeda dengan informasi yang ditampilkan. Dalam situasi lain, penyewa mungkin membatalkan rencana untuk menempati kamar dan meminta uangnya dikembalikan, tetapi pemilik kos menolak karena terdapat ketentuan tertentu yang sebelumnya tidak dipahami oleh penyewa.
Persoalan seperti ini menunjukkan bahwa transaksi digital tidak selalu sesederhana satu kali klik. Kemudahan teknologi memang dapat mempercepat proses transaksi, tetapi tidak berarti persoalan hukum yang muncul di dalamnya juga menjadi sederhana. Ketika terjadi sengketa, para pihak tetap membutuhkan kepastian mengenai hak, kewajiban, dan bukti atas kesepakatan yang telah dibuat.
Oleh karena itu, perkembangan bisnis kos digital menjadi contoh yang menarik untuk melihat bagaimana hukum perdata menghadapi perubahan dalam kehidupan masyarakat. Hukum perdata yang selama ini banyak mengatur hubungan antara individu harus mampu diterapkan dalam bentuk hubungan hukum yang semakin berkembang. Sewa dapat dilakukan melalui satu klik, tetapi ketika terjadi masalah, sengketa yang muncul tetap nyata.
Permasalahan utama dalam bisnis kos digital adalah kurangnya kejelasan mengenai kesepakatan antara penyewa dan pemilik kos. Dalam transaksi konvensional, calon penyewa biasanya datang langsung ke lokasi, melihat kondisi kamar, berbicara dengan pemilik, dan membicarakan berbagai ketentuan sebelum menyepakati sewa. Dalam proses tersebut, para pihak memiliki kesempatan untuk menanyakan hal-hal yang belum jelas.
Berbeda dengan transaksi digital yang sering dilakukan secara cepat. Informasi mengenai kamar biasanya hanya didasarkan pada foto, deskripsi, ulasan, serta informasi yang tersedia dalam platform. Calon penyewa kemudian memilih kamar dan melakukan pembayaran. Permasalahan muncul apabila informasi yang diberikan ternyata tidak lengkap atau bahkan berbeda dengan kondisi sebenarnya.
Salah satu persoalan yang cukup sering menimbulkan sengketa adalah mengenai uang muka dan deposit. Tidak semua penyewa memahami apakah uang yang telah dibayarkan dapat dikembalikan apabila transaksi dibatalkan. Demikian pula, tidak semua pemilik kos memberikan penjelasan secara rinci mengenai alasan deposit dapat ditahan atau dikurangi. Ketika terjadi perselisihan, kedua pihak dapat memiliki pemahaman yang berbeda mengenai kesepakatan yang sebenarnya telah dibuat.
Selain itu, terdapat pula persoalan mengenai pembuktian. Dalam transaksi digital, kesepakatan tidak selalu dituangkan dalam dokumen perjanjian yang ditandatangani secara langsung oleh kedua belah pihak. Komunikasi dapat terjadi melalui fitur percakapan dalam aplikasi, WhatsApp, surat elektronik, atau bentuk komunikasi elektronik lainnya. Bukti pembayaran juga dapat berbentuk transfer bank atau pembayaran digital.
Hal tersebut menimbulkan pertanyaan mengenai bagaimana seseorang membuktikan isi kesepakatan apabila terjadi sengketa. Misalnya, seorang pemilik kos melalui pesan singkat menyatakan bahwa deposit akan dikembalikan apabila kamar tidak jadi ditempati. Namun, setelah terjadi pembatalan, pemilik tersebut berubah pendapat dan menolak mengembalikan deposit. Penyewa tentu akan mengandalkan percakapan elektronik sebagai bukti, sedangkan pihak lain mungkin memiliki alasan atau penafsiran yang berbeda.
Permasalahan lainnya adalah kedudukan platform digital itu sendiri. Dalam suatu transaksi, terdapat setidaknya tiga pihak yang dapat terlibat, yaitu penyewa, pemilik kos, dan penyedia platform. Ketika terjadi masalah, masyarakat terkadang tidak memahami siapa yang sebenarnya bertanggung jawab. Apakah platform hanya berfungsi sebagai tempat untuk mempertemukan penyewa dan pemilik kos, ataukah platform juga memiliki tanggung jawab tertentu terhadap informasi dan transaksi yang terjadi di dalam sistemnya?
Menurut penulis, persoalan-persoalan tersebut menunjukkan bahwa perkembangan teknologi telah mengubah cara masyarakat melakukan hubungan perdata. Dahulu, seseorang mungkin harus bertemu langsung untuk membuat kesepakatan. Sekarang, kesepakatan dapat terjadi tanpa pertemuan secara fisik. Perubahan tersebut memang memberikan kemudahan, tetapi juga memerlukan pemahaman hukum yang lebih baik dari seluruh pihak yang terlibat.
Menurut pendapat penulis, hukum perdata pada dasarnya masih memiliki prinsip-prinsip yang relevan untuk menghadapi perkembangan transaksi digital. Perubahan teknologi tidak secara otomatis menghilangkan hubungan hukum yang terjadi antara para pihak. Apabila terdapat kesepakatan mengenai suatu objek dan para pihak memiliki hak serta kewajiban, maka hubungan tersebut tetap memiliki konsekuensi hukum meskipun dilakukan melalui media elektronik.
Dalam konteks sewa-menyewa kos digital, yang menjadi persoalan utama bukanlah apakah transaksi melalui aplikasi dapat dianggap sebagai hubungan hukum. Menurut penulis, persoalan yang lebih penting adalah kejelasan dan kepastian mengenai isi kesepakatan tersebut. Teknologi hanya mengubah cara manusia berkomunikasi dan melakukan transaksi, tetapi prinsip mengenai kesepakatan, hak, kewajiban, serta tanggung jawab tetap diperlukan.
Penulis berpendapat bahwa kemudahan transaksi digital justru dapat membuat masyarakat menjadi kurang berhati-hati. Banyak orang terbiasa menekan tombol “setuju” atau melakukan pembayaran tanpa membaca seluruh ketentuan yang tersedia. Dalam kehidupan sehari-hari, hal tersebut mungkin dianggap biasa karena proses transaksi harus dilakukan dengan cepat. Akan tetapi, ketika terjadi masalah, seseorang baru menyadari bahwa terdapat ketentuan yang sebelumnya tidak diperhatikan.
Di sisi lain, pemilik kos juga tidak seharusnya memanfaatkan kurangnya pemahaman penyewa. Informasi mengenai kamar, fasilitas, harga, deposit, dan ketentuan lainnya harus disampaikan secara jelas. Apabila terdapat aturan bahwa deposit tidak dapat dikembalikan dalam kondisi tertentu, ketentuan tersebut seharusnya diketahui oleh calon penyewa sebelum melakukan pembayaran. Transparansi menjadi hal yang sangat penting karena para pihak tidak selalu bertemu secara langsung.
Menurut penulis, hubungan antara penyewa dan pemilik kos harus tetap didasarkan pada itikad baik. Dalam hubungan perdata, suatu perjanjian bukan hanya mengenai siapa yang memiliki posisi lebih kuat, tetapi juga mengenai bagaimana para pihak menjalankan hak dan kewajibannya secara wajar. Pemilik kos harus memberikan informasi yang sesuai dengan keadaan sebenarnya, sedangkan penyewa juga harus memenuhi kewajibannya sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat.
Selain itu, penulis berpendapat bahwa bukti digital tidak seharusnya dipandang sebagai sesuatu yang kurang penting hanya karena tidak berbentuk dokumen kertas. Dalam kehidupan modern, banyak aktivitas masyarakat meninggalkan jejak digital. Percakapan, bukti pembayaran, surat elektronik, dan informasi dalam aplikasi dapat menjadi bagian penting dalam menjelaskan apa yang sebenarnya terjadi dalam suatu transaksi.
Namun demikian, masyarakat juga perlu memahami bahwa bukti digital harus disimpan dengan baik. Banyak sengketa menjadi lebih sulit karena salah satu pihak telah menghapus percakapan atau tidak menyimpan bukti pembayaran. Dalam transaksi kos digital, penyewa sebaiknya menyimpan bukti mengenai informasi awal yang diberikan, bukti pembayaran, serta komunikasi yang berkaitan dengan kesepakatan. Hal yang sama juga perlu dilakukan oleh pemilik kos.
Menurut penulis, perkembangan bisnis kos digital seharusnya tidak dilihat sebagai ancaman terhadap hukum perdata. Justru perkembangan tersebut menjadi tantangan agar prinsip-prinsip hukum perdata dapat diterapkan secara lebih modern. Hukum tidak dapat berhenti hanya karena cara masyarakat melakukan transaksi telah berubah. Sebaliknya, hukum harus mampu memberikan kepastian tanpa menghambat perkembangan teknologi.
Untuk mengurangi potensi sengketa dalam bisnis kos digital, langkah pertama yang perlu dilakukan adalah menciptakan kesepakatan yang lebih jelas dan transparan. Platform digital seharusnya menyediakan informasi yang lengkap sebelum calon penyewa melakukan pembayaran. Informasi tersebut tidak hanya mengenai harga dan fasilitas, tetapi juga mengenai jangka waktu sewa, deposit, aturan pembatalan, serta mekanisme pengembalian uang.
Ketentuan penting sebaiknya tidak disembunyikan dalam tulisan yang panjang dan sulit dipahami. Dalam transaksi yang melibatkan masyarakat umum, informasi harus disampaikan dengan bahasa yang sederhana dan jelas. Penyewa perlu mengetahui sejak awal apa yang akan terjadi apabila ia membatalkan pesanan atau apabila kondisi kamar tidak sesuai dengan informasi yang diberikan.
Selanjutnya, perlu adanya bukti digital yang dapat diakses oleh kedua belah pihak. Setelah transaksi dilakukan, penyewa dan pemilik kos sebaiknya memiliki catatan mengenai rincian kesepakatan. Catatan tersebut dapat memuat identitas para pihak, objek yang disewa, harga, jangka waktu, fasilitas, jumlah deposit, serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Menurut penulis, sistem seperti ini dapat membantu apabila terjadi sengketa di kemudian hari. Para pihak tidak perlu hanya mengandalkan ingatan atau percakapan yang tersebar di berbagai media. Adanya catatan kesepakatan yang jelas dapat memberikan kepastian mengenai apa yang sebenarnya telah disetujui.
Platform digital juga perlu memiliki mekanisme penyelesaian sengketa yang mudah diakses. Apabila penyewa merasa dirugikan karena informasi yang diberikan tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya, harus tersedia saluran untuk menyampaikan keluhan. Sebaliknya, pemilik kos juga perlu diberikan kesempatan untuk menjelaskan posisinya apabila terdapat tuduhan atau keluhan dari penyewa.
Selain peran platform, kesadaran hukum masyarakat juga sangat penting. Penyewa tidak boleh hanya tertarik pada harga murah atau foto yang menarik tanpa membaca informasi lainnya. Sebelum melakukan pembayaran, calon penyewa sebaiknya memeriksa kembali fasilitas, lokasi, ketentuan deposit, dan aturan pembatalan. Apabila terdapat hal yang belum jelas, lebih baik ditanyakan terlebih dahulu.
Pemilik kos juga harus memahami bahwa bisnis digital menuntut keterbukaan. Foto yang digunakan seharusnya menggambarkan kondisi yang sebenarnya. Informasi mengenai fasilitas tidak boleh dibuat berlebihan hanya untuk menarik calon penyewa. Kepercayaan pengguna merupakan salah satu faktor penting dalam keberlangsungan bisnis digital.
Pemerintah dan pihak terkait juga perlu terus mengikuti perkembangan bentuk transaksi elektronik. Perubahan teknologi berlangsung jauh lebih cepat dibandingkan perubahan kebiasaan hukum masyarakat. Oleh karena itu, diperlukan upaya untuk memastikan bahwa perkembangan digital tetap memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi semua pihak.
Pada akhirnya, solusi terbaik bukanlah membuat setiap transaksi digital menjadi rumit dengan prosedur yang berlebihan. Tujuannya adalah menciptakan keseimbangan antara kemudahan teknologi dan kepastian hukum. Masyarakat harus tetap dapat menyewa kos dengan mudah, tetapi kemudahan tersebut tidak boleh mengorbankan kejelasan mengenai hak dan kewajiban para pihak.
Bisnis kos digital merupakan salah satu contoh nyata bagaimana teknologi telah mengubah cara masyarakat melakukan hubungan perdata. Mencari dan menyewa tempat tinggal yang dahulu dilakukan dengan datang langsung kini dapat dilakukan melalui aplikasi. Calon penyewa dapat melihat informasi, memilih kamar, dan melakukan pembayaran hanya melalui beberapa kali klik.
Namun, kemudahan tersebut tidak berarti bahwa hubungan hukum yang terjadi menjadi sederhana. Sengketa mengenai deposit, pembatalan, informasi yang tidak sesuai, dan kondisi kamar tetap dapat terjadi. Ketika masalah muncul, para pihak membutuhkan kepastian mengenai apa yang telah disepakati dan bagaimana hak serta kewajiban mereka harus dilaksanakan.
Menurut penulis, hukum perdata masih memiliki prinsip-prinsip yang relevan dalam menghadapi perkembangan bisnis kos digital. Tantangan utamanya bukan karena hukum perdata tidak mampu mengatur transaksi modern, melainkan bagaimana prinsip-prinsip tersebut diterapkan dalam bentuk hubungan yang semakin digital.
Oleh karena itu, diperlukan kesepakatan yang jelas, informasi yang transparan, penyimpanan bukti digital, serta kesadaran hukum dari penyewa dan pemilik kos. Platform digital juga memiliki peran penting dalam menciptakan sistem yang mampu memberikan kemudahan sekaligus kepastian bagi para penggunanya.
Pada akhirnya, teknologi memang telah membuat proses sewa menjadi semakin mudah. Seseorang dapat mencari kamar dan melakukan pembayaran hanya dengan satu klik. Namun, ketika terjadi perselisihan, masalah tersebut tidak dapat diselesaikan hanya dengan menekan tombol. Sewa dapat dilakukan dengan klik, tetapi sengketa yang muncul tetap nyata. Oleh karena itu, kemajuan teknologi harus selalu berjalan bersama dengan kepastian hukum dan itikad baik dari setiap pihak yang terlibat.
Menurut pendapat penulis, hukum perdata pada dasarnya masih memiliki prinsip-prinsip yang relevan untuk menghadapi perkembangan transaksi digital. Dalam sewa-menyewa kos, hubungan hukum antara penyewa dan pemilik tetap dapat didasarkan pada ketentuan mengenai perjanjian dalam KUHPerdata. Pasal 1320 KUHPerdata mengatur mengenai syarat sahnya perjanjian, sedangkan Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak yang membuatnya. Dengan demikian, meskipun kesepakatan dilakukan melalui aplikasi atau media elektronik, hak dan kewajiban para pihak tetap dapat menimbulkan akibat hukum.
Dalam hubungan sewa-menyewa, Pasal 1548 KUHPerdata juga relevan karena mengatur mengenai persetujuan untuk memberikan kenikmatan atas suatu barang dalam waktu tertentu dengan pembayaran harga tertentu. Selain itu, Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Menurut penulis, ketentuan tersebut penting dalam bisnis kos digital karena pemilik kos harus memberikan informasi yang sesuai dengan keadaan sebenarnya, sedangkan penyewa juga harus memenuhi kewajibannya sesuai dengan kesepakatan.
Dalam transaksi yang dilakukan melalui aplikasi, aspek pembuktian juga menjadi penting. Pasal 5 UU No. 1 Tahun 2024 tentang Perubahan Kedua atas UU ITE mengakui Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik serta hasil cetaknya sebagai alat bukti hukum yang sah. Oleh karena itu, percakapan melalui aplikasi, bukti pembayaran, surat elektronik, maupun dokumen elektronik lainnya dapat menjadi bukti apabila terjadi perselisihan, sepanjang memenuhi ketentuan hukum yang berlaku.
Selain itu, apabila hubungan tersebut termasuk dalam hubungan konsumen dan pelaku usaha, UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen juga dapat digunakan sebagai dasar perlindungan. Pasal 4 memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa. Hal ini sejalan dengan persoalan dalam bisnis kos digital, khususnya apabila foto, fasilitas, harga, atau kondisi kamar yang ditampilkan dalam platform ternyata tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya.
