Aufa Dhiya
Mahasiswa Ilmu Hukum Universitas Pamulang
Membeli rumah bagi sebagian besar orang bukanlah transaksi yang sederhana. Rumah biasanya dibeli dengan uang yang jumlahnya cukup besar dan sering kali menjadi salah satu bentuk investasi jangka panjang. Karena itu, ketika muncul masalah dalam proses pembelian rumah, persoalannya tidak hanya mengenai apakah rumah tersebut sudah dibayar atau belum, tetapi juga bisa menyangkut status tanah, dokumen, perjanjian, pihak pengembang, notaris, PPAT, sampai dengan administrasi pertanahan.
Hal tersebut dapat dilihat dalam perkara yang diajukan oleh Rizky Andreanto di Pengadilan Negeri Bale Bandung. Perkara tersebut tercatat dengan Nomor 98/Pdt.G/2025/PN Blb dan merupakan perkara perdata dengan pokok perkara Perbuatan Melawan Hukum. Putusan tersebut dibacakan pada 4 Desember 2025. Dalam data perkara yang dipublikasikan oleh JDIH DPRD Kabupaten Bandung, salah satu pihak yang digugat adalah PT Bale Taman, serta pihak-pihak yang berkaitan dengan Cluster Anggrek Bale Taman dan seorang Notaris/PPAT. Yang menarik, Rizky Andreanto tidak hanya menggugat satu pihak, tetapi tercatat menggugat lebih dari 30 pihak. Bahkan, BPN Kabupaten Bandung Barat juga ditempatkan sebagai turut tergugat. Banyaknya pihak yang ditarik dalam perkara tersebut menunjukkan bahwa sengketa rumah dan tanah sebenarnya dapat menjadi persoalan hukum yang cukup kompleks. Masyarakat selama ini mungkin berpikir bahwa ketika membeli rumah dari pengembang kemudian muncul masalah, pihak yang harus bertanggung jawab hanyalah pengembang. Padahal, dalam praktiknya, transaksi properti dapat melibatkan banyak pihak dengan kewenangan dan tanggung jawab yang berbeda. Dari sini muncul pertanyaan yang menurut saya cukup penting, yaitu kalau terjadi sengketa dalam pembelian rumah, siapa sebenarnya yang harus bertanggung jawab?
Kalau dilihat dari sisi hukum perdata, hubungan antara pembeli dan pengembang pada dasarnya berawal dari suatu perjanjian. Pasal 1320 KUHPerdata mengatur mengenai syarat sahnya perjanjian, yaitu adanya kesepakatan, kecakapan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal. Apabila syarat tersebut terpenuhi, maka perjanjian tersebut sah dan mengikat para pihak. Hal ini juga diperkuat dengan Pasal 1338 KUHPerdata yang pada intinya menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Artinya, ketika pembeli dan pengembang sudah membuat perjanjian mengenai rumah, masing-masing pihak seharusnya menjalankan kewajibannya sesuai dengan apa yang telah disepakati. Namun, persoalan dalam transaksi properti tidak selalu berhenti pada masalah wanprestasi. Apabila terdapat tindakan yang merugikan pihak lain dan memenuhi unsur perbuatan melawan hukum, maka Pasal 1365 KUHPerdata dapat dijadikan dasar gugatan. Pasal tersebut pada dasarnya mengatur bahwa setiap perbuatan melawan hukum yang menimbulkan kerugian kepada orang lain mewajibkan pihak yang karena kesalahannya menimbulkan kerugian tersebut untuk mengganti kerugian.
Menurut saya, dalam perkara seperti Rizky Andreanto, perlu dibedakan secara jelas apakah permasalahan yang terjadi merupakan wanprestasi, perbuatan melawan hukum, atau bahkan berkaitan dengan persoalan kontraktual dan pertanahan sekaligus. Pembedaan tersebut penting karena tidak setiap kegagalan dalam transaksi dapat langsung disebut sebagai perbuatan melawan hukum. Misalnya, apabila pengembang tidak menyerahkan rumah sesuai dengan isi perjanjian, maka persoalan tersebut lebih dekat dengan wanprestasi. Dalam hal ini, Pasal 1243 KUHPerdata dapat menjadi dasar mengenai penggantian biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya suatu perikatan. Sebaliknya, apabila terdapat tindakan tertentu yang bertentangan dengan hukum dan tindakan tersebut menimbulkan kerugian bagi pembeli, maka dasar perbuatan melawan hukum dapat digunakan. Karena itu, penggugat harus mampu menunjukkan hubungan antara tindakan masing-masing pihak yang digugat dengan kerugian yang dialaminya. Hal ini menjadi semakin penting ketika jumlah pihak yang digugat sangat banyak. Tidak cukup hanya menunjukkan bahwa seseorang atau suatu lembaga mempunyai hubungan dengan objek rumah atau tanah yang disengketakan. Harus dapat dijelaskan apa yang dilakukan pihak tersebut, apakah tindakannya melanggar hukum, apakah terdapat kesalahan, apakah benar terdapat kerugian, dan apakah terdapat hubungan sebab akibat antara tindakan tersebut dengan kerugian penggugat. Secara aturan, Indonesia sebenarnya sudah memiliki banyak ketentuan yang dapat digunakan, mulai dari hukum perjanjian, perbuatan melawan hukum, perlindungan konsumen, sampai dengan hukum pertanahan. Masalahnya, aturan-aturan tersebut tersebar dalam berbagai peraturan sehingga ketika terjadi satu masalah yang melibatkan banyak pihak, masyarakat dapat mengalami kesulitan untuk menentukan siapa yang sebenarnya harus bertanggung jawab.
Dalam transaksi rumah, pengembang mempunyai tanggung jawab yang berbeda dengan Notaris atau PPAT. Pengembang pada dasarnya berhubungan dengan konsumen dalam hal penjualan rumah dan pemenuhan isi perjanjian. Sementara itu, Notaris atau PPAT memiliki kewenangan profesional tertentu dalam pembuatan akta dan tindakan hukum yang menjadi kewenangannya. Di sisi lain, BPN berkaitan dengan administrasi dan pendaftaran pertanahan. Karena memiliki fungsi yang berbeda, ketiga pihak tersebut tidak dapat langsung dianggap mempunyai tanggung jawab yang sama ketika terjadi sengketa.
Keberadaan BPN Kabupaten Bandung Barat sebagai turut tergugat dalam perkara ini menurut saya justru menunjukkan adanya persoalan yang berada di antara ranah hukum privat dan administrasi pertanahan. Di satu sisi, pembeli mempunyai hubungan hukum dengan pihak swasta melalui perjanjian jual beli atau perjanjian lainnya. Namun di sisi lain, apabila sengketa tersebut berkaitan dengan dokumen atau status tanah, maka administrasi pertanahan juga dapat ikut menjadi bagian dari persoalan. Akan tetapi, bukan berarti setiap masalah dalam transaksi rumah otomatis menjadi tanggung jawab BPN. BPN pada dasarnya mempunyai kewenangan dalam bidang administrasi pertanahan dan bukan merupakan pihak yang menjamin bahwa setiap transaksi antara pembeli dengan pengembang pasti tidak akan mempunyai masalah. Oleh karena itu, kedudukan BPN sebagai turut tergugat harus dilihat berdasarkan kepentingan dan kewenangannya dalam perkara tersebut. Perlu dilihat apakah keberadaan BPN memang diperlukan agar putusan nantinya dapat dilaksanakan dan data pertanahan dapat disesuaikan, atau apakah terdapat tindakan tertentu dari BPN yang benar-benar dianggap merugikan penggugat.
Dari sisi perlindungan konsumen, pembeli rumah juga memiliki kedudukan sebagai konsumen. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh barang dan/atau jasa sesuai dengan nilai tukar, kondisi, serta jaminan yang dijanjikan. Artinya, pengembang tidak cukup hanya menjual rumah dan menerima pembayaran dari konsumen. Pengembang juga mempunyai tanggung jawab untuk memastikan bahwa apa yang dijanjikan kepada konsumen benar-benar dapat dipenuhi. Persoalan pertanahan juga tidak dapat dilepaskan dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA. Pendaftaran tanah kemudian diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 yang antara lain mengatur mengenai hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah. Adanya aturan-aturan tersebut sebenarnya menunjukkan bahwa secara normatif Indonesia sudah mempunyai dasar hukum yang cukup untuk mengatur hubungan antara tanah, properti, dan kepentingan masyarakat.
Menurut saya, masalah utamanya bukan karena Indonesia tidak mempunyai aturan. Justru persoalannya adalah aturan yang ada belum tentu mudah diterapkan ketika satu sengketa melibatkan beberapa hubungan hukum sekaligus. Seorang pembeli bisa mempunyai hubungan kontraktual dengan pengembang, berhubungan dengan Notaris atau PPAT dalam proses pembuatan akta, dan pada saat yang sama mempunyai kepentingan terhadap data pertanahan yang berada dalam administrasi BPN. Ketika semuanya bermasalah dalam waktu yang bersamaan, sengketa menjadi jauh lebih rumit. Karena itu, hakim dalam perkara seperti ini menurut saya perlu melihat peran masing-masing pihak secara individual. Tidak tepat apabila semua pihak yang ditarik sebagai tergugat kemudian dianggap bertanggung jawab hanya karena mempunyai hubungan tertentu dengan objek sengketa. Harus dilihat siapa yang melakukan suatu perbuatan, apa kewenangan pihak tersebut, apakah perbuatan tersebut melanggar hukum, apakah terdapat kesalahan atau kelalaian, apakah benar terdapat kerugian, dan apakah ada hubungan sebab akibat antara perbuatan tersebut dengan kerugian yang dialami penggugat. Hal tersebut juga berkaitan dengan Pasal 1366 KUHPerdata yang mengatur mengenai tanggung jawab atas kerugian yang timbul karena kelalaian atau kurang hati-hati. Selain itu, dalam keadaan tertentu Pasal 1367 KUHPerdata juga dapat menjadi pertimbangan mengenai tanggung jawab seseorang terhadap perbuatan orang lain yang berada di bawah tanggungannya. Dengan demikian, penentuan tanggung jawab dalam sengketa properti tidak bisa dilakukan hanya berdasarkan siapa yang memiliki hubungan dengan rumah atau tanah tersebut, tetapi harus berdasarkan bukti dan hubungan hukum masing-masing pihak.
Menurut saya, penyelesaian perkara seperti ini seharusnya tidak hanya berfokus pada siapa yang kalah dan siapa yang menang. Hal yang lebih penting adalah mengurai terlebih dahulu sumber permasalahannya. Apakah masalah berasal dari perjanjian antara pembeli dan pengembang? Apakah terdapat persoalan mengenai dokumen atau status tanah? Apakah terdapat kesalahan dalam pembuatan akta? Atau ada tindakan tertentu dari pihak lain yang menyebabkan pembeli mengalami kerugian? Jawaban atas pertanyaan tersebut akan menentukan siapa yang sebenarnya dapat dimintai pertanggungjawaban.
Kasus Rizky Andreanto juga memberikan pelajaran bahwa banyaknya pihak dalam sebuah perkara tidak selalu berarti semua pihak tersebut mempunyai tanggung jawab yang sama. Penggugat memang memiliki hak untuk menentukan pihak mana yang dianggap mempunyai hubungan dengan sengketa. Namun, setiap pihak yang ditarik dalam perkara seharusnya mempunyai hubungan hukum yang jelas dengan pokok permasalahan. Jangan sampai pihak yang sebenarnya hanya menjalankan kewenangan administratif justru dibebani tanggung jawab atas kerugian yang sebenarnya berasal dari hubungan antara pembeli dan pihak swasta. Bagi masyarakat, perkara seperti ini juga menjadi pengingat bahwa membeli rumah tidak boleh hanya melihat harga, lokasi, dan bentuk bangunannya. Sebelum melakukan transaksi, calon pembeli sebaiknya juga memeriksa legalitas tanah, status hak atas tanah, dokumen pengembang, isi perjanjian, serta memastikan proses jual beli dilakukan melalui pihak yang mempunyai kewenangan. Langkah tersebut memang terlihat merepotkan di awal, tetapi jauh lebih baik daripada harus menghadapi sengketa setelah uang sudah dibayarkan.
Pada akhirnya, hukum seharusnya tidak hanya hadir setelah pembeli mengalami kerugian. Perlindungan hukum yang baik justru harus mampu mencegah sengketa sejak proses transaksi dilakukan. Dalam sengketa properti, kepastian hukum bukan hanya mengenai siapa pemilik tanah, tetapi juga mengenai siapa yang harus bertanggung jawab ketika janji kepada pembeli tidak terpenuhi atau ketika terdapat tindakan yang merugikan pembeli.
Perkara Rizky Andreanto Nomor 98/Pdt.G/2025/PN Blb memperlihatkan bahwa sebuah transaksi rumah dapat berkembang menjadi sengketa perdata yang melibatkan puluhan pihak. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa hubungan hukum dalam transaksi properti memang tidak sesederhana hubungan antara pembeli dan penjual. Oleh karena itu, penentuan tanggung jawab harus dilakukan secara hati-hati dengan melihat peran, kewenangan, tindakan, kesalahan, kerugian, serta hubungan sebab akibat dari masing-masing pihak. Dengan cara tersebut, penyelesaian sengketa tidak hanya menghasilkan putusan mengenai siapa yang benar dan salah, tetapi juga memberikan kepastian hukum bagi masyarakat yang melakukan transaksi properti.
